Desde a entrada em vigor do Novo Código de Processo Civil, o comprador não assume passivos relacionados ao bem; exceções pontuais devem ser explícitas no edital homologado pelo juiz
Na compra de imóveis por meio de leilões, as operações determinadas pela Justiça acabam dissipando dois dos maiores temores de compradores: a efetiva posse do imóvel e a herança de dívidas – sejam relativas a taxas condominiais ou a qualquer tipo de tributo.
Apesar de essas vantagens passarem a existir com o Novo Código de Processo Civil, elas são desconhecidas por muitos interessados, ressalta o leiloeiro Erick Teles, da empresa Leilão Judicial Eletrônico. A nova legislação surgiu em 2015 e entrou em vigor em março de 2016.
Teles ressalta que, no caso específico de leilões judiciais, eventuais dívidas não acompanham o imóvel. “Há exceções muito específicas, e quando essa situação acontece ela deve estar clara no edital. O leiloeiro elabora o edital com as especificidades exigidas e o documento é homologado pelo juiz.”
As exceções, comenta o especialista, dependem de cada processo. “Como o leilão é um mecanismo para resolver um problema que em uma situação normal de negociação parecia insolúvel, é o juiz quem decide”, ressalta, lembrando que, em algumas ocasiões, os débitos podem superar até mesmo o valor do imóvel. Diante da importância de o edital ser bastante explícito, para atrair e garantir segurança para interessados na compra, Teles salienta que é preciso buscar leiloeiros que entendam profundamente sobre a legislação envolvida.
O especialista diz também que, no passado, o comprador de um imóvel em leilão judicial não tinha a ideia de quando podia tomar posse da propriedade. “Não há, na regra atual, discussão sobre a posse do imóvel após a realização do leilão. Isso porque o possuidor é intimado, antes mesmo da data do leilão, ocasião em que poderá discutir a validade da venda. Uma vez homologada a arrematação, o juiz expede a carta de arrematação (para registro da matrícula do imóvel em cartório) e, no mesmo ato, o auto de imissão de posse.
Segundo Teles, a desocupação ocorre no prazo médio de 90 dias. “Geralmente, em 60 dias.” Além de ficar atento ao edital, há outra particularidade de leilões judiciais de imóveis, que é a eventual defasagem de preço devido a oscilações nas condições de mercado. “Isso é minimizado pelo deságio tradicional de 50% do valor, um mecanismo que reduz a chance de perdas”, defende.
O especialista acrescenta que o Novo Código de Processo Civil atribui ao juiz a prerrogativa de fixar um valor para o imóvel, caso não haja interessados. “Até o leiloeiro judicial, diante de uma tentativa de venda fracassada, pode, após um comparativo de mercado, sugerir ao juiz um novo valor. É um processo muito mais barato para as todas as partes.”
Fonte: DCI-SP- 6/10/2017- http://fenacon.org.br/noticias/compra-de-imovel-judicial-nao-carrega-dividas-2549/
