Ganhou importância nas novas transações imobiliárias o “quadro-resumo” que sempre foi utilizado pelo mercado como guia de referência para ressaltar as principais cláusulas dos contratos de venda e compra de imóveis. Isso aconteceu com a entrada em vigor da Lei 13.786/2018 na última semana de dezembro de 2018.
Com a promulgação da nova lei, o mercado imobiliário teve finalmente oficializada a regulamentação dos chamados “distratos”. Dentre outros temas, a lei trata das hipóteses e consequências do desfazimento dos contratos de venda e compra de imóveis firmados entre adquirentes, incorporadoras e loteadores.
A discussão sobre os “distratos”, antes da regulamentação da lei, basicamente abordava a possibilidade ou não do desfazimento dos contratos de venda e compra de imóveis. Além disso, tratava da divergência envolvendo o percentual de retenção pleiteado pelas empresas do mercado para recompor parte dos prejuízos decorrentes da devolução dos imóveis que já haviam sido comercializados.
Diversos pontos passarão a constar dos quadro-resumos. Eles servirão como parte integrante dos contratos
Com a nova legislação, que já entrou em vigor na data de sua publicação, a discussão envolvendo a possibilidade de “distrato” e o percentual de retenção já foi superada. As novas regras já estão valendo. Neste momento, outros pontos de atenção merecem ser destacados. É o caso do chamado “quadro-resumo”, que trata o artigo 35-A da nova legislação.
Se antes o quadro-resumo servia apenas como guia de referência para facilitar o entendimento dos adquirentes de imóveis quanto às inúmeras cláusulas dos contratos de venda e compra destinados à aquisição de imóveis (muitas vezes criticado por sua extensão e dificuldade de compreensão), hoje tal quadro deve ser encarado como importante elemento elucidativo. Ele é norteador da relação contratual celebrada.
Isso porque, conforme a própria legislação ora em vigor estabelece, os contratos e compromissos de venda e compra de imóveis serão iniciados por “quadro-resumo”. A intenção dos criadores da lei é evitar que pontos polêmicos passem despercebidos pelos adquirentes dos imóveis em meio às inúmeras cláusulas contratuais que constarão dos contratos.
A nova legislação determina expressamente que algumas das principais regras desta modalidade de contrato deverão constar dos “quadro-resumos”. É preciso constar qual será o preço total e a forma de pagamento do imóvel, os índices, as correções e os juros aplicados no saldo devedor a ser pago pelo adquirente.
Além disso, é preciso apontar como funcionarão as regras para o adquirente exercer o direito de arrependimento que o Código de Defesa do Consumidor já estabelecia em seu artigo 49, as consequências do desfazimento do contrato (distrato) – independentemente de quem der causa ao término da relação – e o prazo de entrega do imóvel, já se contemplando a previsão do período de carência de 180 dias que a nova legislação oficializou como válido, com base no entendimento que os Tribunais já adotavam há alguns anos. E mais: o prazo que a incorporadora terá para obter o auto de conclusão da obra (habite-se), dentre outros itens.
Como se vê, são diversos os pontos que deverão passar a constar dos quadro-resumos. Eles servirão como parte integrante dos contratos, sem prejuízo das demais cláusulas que normalmente já constam dos compromissos.
É importante ressaltar que, caso constatada a ausência de qualquer uma das regras taxativas obrigatórias no “quadro-resumo” e não devidamente sanadas no prazo de 30 dias pela incorporadora para o aditamento do contrato, será caracterizada justa causa para a rescisão do contrato por parte do adquirente. Isso significa que o adquirente poderá requerer o desfazimento do contrato sem que lhe seja imputado qualquer tipo de ônus.
De todo modo, certamente essa nova medida será útil tanto para adquirentes quanto para as empresas. Isso porque, uma vez admitidas e destacadas em documento apartado pela própria legislação quais são as principais regras que regerão este tipo de contrato, nenhuma das partes (vendedor ou comprador) poderá alegar que desconhecia quaisquer destes itens e/ou que foi prejudicada pela ausência de informações relevantes.
Nesse sentido, apesar de não constar no rol do artigo 35-A da nova lei a necessidade de menção e maiores explicações sobre o instituto do “patrimônio de afetação”, recomenda-se que este tema também seja incluído nos “quadro-resumos” das transações efetuadas. Isso sem prejuízo de maiores explicações na minuta do contrato que será elaborado.
Quando o empreendimento a ser construído adotar este regime (do patrimônio de afetação), tal fato afetará diretamente no percentual de retenção que as empresas terão direito no caso de “distrato” pleiteado pelo adquirente. Conforme a lei estabelece, o percentual de retenção devido às empresas quando o empreendimento tiver adotado o regime do “patrimônio de afetação” será de 50%, diferentemente dos empreendimentos que não tiverem adotado este regime no qual o percentual de retenção será de apenas 25%.
Recomenda-se, ainda, que tais cláusulas dos quadro-resumos sejam rubricadas por ambas as partes ao lado de sua redação (sem prejuízo das demais assinaturas que constarão no fim do documento). A ideia é que a ciência e a visualização das mesmas sejam inequívocas e o negócio entabulado possa vigorar de maneira pacífica e sem maiores discussões entre vendedor e comprador.
Leandro F. Mello de Bruno Santos é advogado cível empresarial e imobiliário, sócio coordenador da Área de Direito Imobiliário do escritório Braga Nascimento e Zilio Advogados Associados.
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Por Leandro F. Mello de Bruno Santos
Fonte: Valor Econômico- 7/3/2019-
